Les garanties applicables contre les vices cachés
Vous pensez avoir découvert la présence d'un vice caché dans votre immeuble et vous êtes inquiet à savoir si la réparation de cette problématique qui s’avère très coûteuse sera effectuée aux frais du vendeur. Afin de connaître l’étendue de votre protection, vous devrez, entre autres, consulter l'acte de vente intervenu. Cet article traite des trois (3) principaux niveaux de protection en matière de garantie de qualité.
1- VENTE AVEC LA GARANTIE LÉGALE
La première garantie, soit la vente faite « avec la garantie légale » est la plus connue et la plus profitable pour l’acheteur. Cette protection de base est automatique, à moins d’indication contraire. Lorsque cette garantie, dite légale, est applicable, le vice caché devra donc être corrigé, aux frais du vendeur. Pour qu’il y ait présence d'un vice caché, quatre (4) critères cumulatifs énoncés au Code civil du Québec (C.c.Q.) doivent être présents. Premièrement, la problématique devra avoir un caractère caché, c'est-à-dire qu'elle doit avoir été non apparente pour un acheteur prudent et diligent. Deuxièmement, ce vice doit avoir été inconnu de l'acheteur au moment de la vente. Troisièmement, la problématique doit avoir existé au moment de la vente, bien qu'elle n'ait été dévoilée que plus tard. Quatrièmement, le vice doit revêtir un certain degré de gravité, soit que ce vice rend impropre le bien à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il l'avait connu.
2- VENTE « SANS GARANTIE LÉGALE »
Dans le cas de la deuxième garantie, soit la vente faite « sans garantie légale », le vendeur ne sera pas responsable des vices cachés découverts par l'acheteur, sauf ceux dont le vendeur connaissait l'existence ou qu'il ne pouvait ignorer et que ce dernier n'avait pas dévoilés.
3- VENTE FAITE « AUX RISQUES ET PÉRILS »
Dans le troisième cas de la vente faite « aux risques et périls » de l'acheteur, le vendeur pourra alors exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé les vices cachés qu'il connaissait ou qu'il ne pouvait ignorer et qui affectaient le bien. Or, l'utilisation de cette exclusion très restrictive de garantie ne peut être utilisée par des vendeurs professionnels.
Souvent, dans ce type de vente, le prix de vente du bien sera inférieur pour compenser le fait que l’acheteur assume un plus grand risque relativement à la qualité de ce bien.
Au final et peu importe la garantie retrouvée au contrat, le vendeur ne pourra jamais se dégager de sa responsabilité pour ses faits personnels, tel est le cas du vendeur posant des gestes afin d’induire en erreur l’acheteur, et ce, dans le but de l’inciter à acquérir son immeuble.
De plus, puisque les variantes terminologiques employées au contrat de vente créent souvent des ambiguïtés, l'intervention d’un conseiller juridique est parfois requise. Demandez ainsi à ce qu’un avocat vous appelle!
N. B. : Cet article dégage les principes généraux du droit québécois et ne constitue pas un avis ou un conseil juridique. Chaque situation étant différente et le droit étant porté à évoluer, vous êtes invité à contacter votre conseiller juridique afin de connaître les règles particulières propres à votre situation.
